Auszugehen ist von einem Grundstück für das ein dingliches Vorkaufsrecht eingetragen ist: Wenn dieses Grundstück nun geteilt wird: Besteht das Vorkaufsrecht nur noch für das Hauptgrundstück, erlischt es insgesamt oder besteht es für alle Grundstücke nach Teilung zugleich? Das OLG Celle (4 W 44/10) sagt: Es besteht für alle gleich. Der für Studenten sicherlich interessante Fall wird im Folgenden dargestellt.
Anmerkung: Die Sachfrage mag interessant sein, ist aber bestenfalls für fortgeschrittene Semester begreiflich. So anspruchsvoll das Thema auch ist – solange dieses Urteil nicht konkret in einer Ausbildungszeitschrift auftaucht, darf man bis zu den Examensklausuren nicht mit der Sachfrage rechnen. In einer Examensklausur dagegen sollte der Sachverhalt durchaus interessant sein, zumal es dem Bearbeiter sehr viel Argumentation auf ebenso unbekanntem wie unbeliebtem Gebiet abverlangt.
Aus dem Urteil:
Das Grundbuchamt hat zutreffend die Auffassung vertreten, dass die Löschung des Vorkaufsrechts die Bewilligung nicht nur des heutigen Eigentümers des Stammgrundstücks des herrschenden Grundstücks, W. W., sondern auch die Bewilligung der heutigen Eigentümer der anderen vom herrschenden Grundstück abgetrennten Teilflächen erfordert. Dies hat das Bayerische Oberste Landesgericht in der zitierten Entscheidung (veröffentlicht in Rpfleger 1973, 133. MDR 1973, 408. DNotZ 1973, 415) ausgesprochen. Danach verbleibt das subjektiv dingliche Vorkaufsrecht nicht ohne weiteres allein bei dem sog. Stammgrundstück, sondern besteht vielmehr grundsätzlich für die abgetrennten Teile des Grundstücks fort. Dieser Rechtsauffassung schließt sich der erkennende Senat an, weil die Begründung des Bayerischen Obersten Landesgerichts zwingend und überzeugend ist.
Denn im Gegensatz zu den §§ 1025, 1109 BGB, in denen für den Fall der Grunddienstbarkeit und einer subjektivdinglichen Reallast Regelungen für den Fall der Teilung des herrschenden Grundstücks getroffen sind, fehlt eine solche Bestimmung für das subjektivdingliche Vorkaufsrecht. Gerade weil das Gesetz beim Vorkaufsrecht für den Fall der Teilung des herrschenden Grundstücks eine ausdrückliche Regelung nicht enthält, folgt daraus, dass es bei dem Grundsatz der Unteilbarkeit dieses Rechts und damit beim Fortbestehen bei einer Grundstücksteilung verbleibt. Immerhin sieht § 1103 Abs. 1 BGB ausdrücklich vor, dass ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht nicht von dem Eigentum an diesem Grundstück getrennt werden kann. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat sich auch zutreffend damit auseinandergesetzt, dass die für eine Grunddienstbarkeit und subjektivdingliche Reallast in den §§ 1025, 1109 BGB verankerten Regelungen nicht auf das subjektivdingliche Vorkaufrecht übertragen werden könnten. Diese Ausführungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat die Beschwerdebegründung ersichtlich missverstanden, wenn sie meint, ein Vergleich des dinglichen Vorkaufsrechts mit einer Grunddienstbarkeit oder einer Reallast, wie ihn das Bayerische Oberste Landesgericht vornehme, verbiete sich. Wie sich aus der zitierten Entscheidung des BayObLG ergibt, differenziert es im Gegenteil ausdrücklich zwischen einer Grunddienstbarkeit und Reallast auf der einen und einem subjektivdinglichen Vorkaufsrecht auf der anderen Seite.
Ohne Erfolg bleibt die Argumentation der Eigentümer, dass bei der Bestellung des Vorkaufsrechts im Jahre 1969 in Wahrheit lediglich eine Begünstigung des Stammgrundstücks innerhalb des herrschenden Grundstücks und dessen Eigentümer W. W. beabsichtigt gewesen sei. Dem steht nun einmal entgegen, dass ein Vorkaufsrecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Bl. 522 bestellt worden ist. Ein subjektivpersönliches Vorkaufsrecht zugunsten von W. W. ist gerade nicht bestellt worden. Irgendeine Beschränkung des dinglichen Vorkaufsrechts auf bestimmte Teile des seinerzeit einheitlichen Grundstücks … ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich (und wäre wegen des Grundsatzes der Untrennbarkeit des subjektivdinglichen Vorkaufsrechts vom Eigentum am herrschenden Grundstück nach § 1103 Abs. 1 BGB wohl auch nicht eintragungsfähig gewesen).
Unabhängig davon, dass aus den zutreffenden Gründen des Bayerischen Obersten Landesgerichts die §§ 1025, 1109 BGB nicht auf das dinglichsubjektive Vorkaufsrecht übertragen werden können, ergeben die für die Grunddienstbarkeit bzw. dingliche Reallast verankerten Grundsätze auch kein Indiz für die von den Eigentümern offenbar vertretene Rechtsauffassung, dass mit der Abtrennung der Flächen vom Stammgrundstück für diese das Vorkaufsrecht erlösche. Im Gegenteil ergibt sich aus § 1025 S. 2 BGB, dass bei Teilung des herrschenden Grundstücks die Dienstbarkeit für die abgetrennten Teile nur dann erlischt, wenn sie für diese ohne jeglichen Vorteil ist. Diesen Grundsatz hat der Bundesgerichtshof noch in jüngerer Zeit sogar für den Fall vertreten, dass bei Teilung des herrschenden Grundstücks die Dienstbarkeit auch dann zugunsten der Eigentümer der getrennten Teile fortwirkt, wenn sich die Teilung nicht aus den das dienende Grundstück betreffenden Grundbucheintragungen ergibt (BGH, NJWRR 2008, 827 = DNotZ 2008, 528 = MDR 2008, 497). Dieser vom Bundesgerichtshof vertretene Grundsatz steht der Argumentation der Beschwerdeführer entgegen, dass es auf eine Löschungsbewilligung der Eigentümer der abgetrennten Grundstücke nicht ankommen könne, weil bei den Abtrennungen die Bedeutung des Vorkaufsrechts nicht bedacht worden sei: Es ist für die Frage, ob mit der Abtrennung der betreffenden Grundstücke durch Teilung des herrschenden Grundstücks … für diese das Vorkaufsrecht erlischt, eben ohne Bedeutung, dass die Teilung aus dem Grundbuch der Beschwerdeführer (dienendes Grundstück) nicht ersichtlich ist und diese daher (irrtümlich) davon ausgegangen sind, es wegen des Vorkaufsrechts nur mit einem begünstigten Grundstück zu tun zu haben. Insofern passt sich die vom Bayerischen Obersten Landesgericht und im Anschluss daran vom Grundbuchamt vertretene Rechtsauffassung in die auch für Grunddienstbarkeiten und dingliche Reallasten vom Bundesgerichtshof vertretene Rechtsprechung ein, wonach die Teilung eines herrschenden Grundstücks eben nicht zum Erlöschen eines dinglichen Rechts bei der Abtrennung von Grundstücksteilen führt.
Der Senat verkennt nicht, dass es für die Beschwerdeführer mit beträchtlichem Aufwand verbunden sein kann, nunmehr die Löschungsbewilligungen der zahlreichen Eigentümer der abgetrennten Flächen einzuholen. Der Argumentation der Beschwerde, diese Eigentümer wüssten doch gar nichts von ihrem Recht und deshalb sei die vom Grundbuchamt vertretene Auffassung letztlich formalistisch, steht aber Folgendes entgegen: Wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, W. W., bei jedem Abverkauf einer Fläche den jeweiligen Erwerber auf das Vorkaufsrecht hingewiesen hätte, dann hätte der jeweilige Erwerber darüber entscheiden können, ob er für den abgetrennten Teil auf das Vorkaufsrecht verzichtet. Offenbar ist das – aus welchen Gründen auch immer – nicht geschehen. Deshalb muss jetzt lediglich das nachgeholt werden, was beim Abverkauf der getrennten Flächen versäumt worden ist. Es muss deshalb in Bezug auf die Interessen der womöglich derzeit noch in Unkenntnis des (auch) für sie bestellten Vorkaufsrechts befindlichen Eigentümer der abgetrennten Flächen genau umgekehrt argumentiert werden wie in der Beschwerdebegründung: Man muss sich fragen, was wohl die Eigentümer der abgetrennten Flächen sagen würden, wenn sie nachträglich von dem Vorkaufsrecht erfahren und zur Kenntnis nehmen müssten, dass dies hinter ihrem Rücken lediglich aufgrund einer Löschungsbewilligung von W. W. gelöscht worden ist.
